Mietaufhebungsvertrag

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Mietaufhebungsvertrag – Die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses

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Mietaufhebungsvertrag

MietaufhebungsvertragEiner der besten, wenn nicht der Beste Mietaufhebungsvertrag für Vermieter

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Welche Vorteile bietet ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine rechts sichere Möglichkeit, wenn Vermieter und Mieter ein Mietverhältnis vorzeitig beenden möchten.

Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter das Mietverhältnis beenden möchten oder der Mieter das Mietende anstrebt.

Wann macht eine Mietaufhebungsvereinbarung Sinn?

Vermieter und Mieter sind sich einigWenn sich Vermieter und Mieter einig sind, dass Mietverhältnis ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfrist zu beenden, sollte ein solcher Vertrag geschlossen werden.

In einer solchen Vereinbarung können die Bedingungen festgelegt werden,  die zu einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses führen.

Dies ist bei einer regulären Kündigung nicht möglich.

Fälle in denen ein Aufhebungsvertrag Sinn machen könnte:

  • Der Mieter hat gekündigt und möchte vor Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag entlassen werden. Ihnen oder ihrem neuen Mieter würde das anvisierte Ende des Vertrages entgegenkommen.
  • Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrag
  • Trennung der Mieter
  • Todesfall des Mieters
  • Arbeitslosigkeit des Mieters
  • finanzielle Schieflage des Mieters
  • Der Vermieter möchten selbst in die Immobilie einziehen und möchten die Kündigungsfrist nicht abwarten.
  • Der Vermieter möchte die Immobilie verkaufen und er erzielt einen besseren Preis, wenn Sie nicht vermietet ist.
  • Grundlegende Sanierung der Immobilie

Wie kann ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden?

Ein Mietaufhebungsvertrag bedarf rechtlich keiner besonderen Form.

ein Mietaufhebungsvertrag wird verfasstEin Aufhebungsvertrag kann sowohl schriftlich wie aber auch mündlich geschlossen werden.

In der Regel wir jedoch die Schriftform gewählt.
Nur so können die Bedingungen der Auflösung des Mietvertrages auch nachgewiesen werden.

Ausnahme § 550 BGB 

Das zwingende Schriftformerfordernis gilt wenn der § 550 BGB eingreift.
Dies ist der Fall wenn der Mietvertrag nicht beendet, sondern nur abgeändert wird.
Zum Beispiel wenn der ursprüngliche Mietvertrag mit mindestens einem von mehreren Mietern oder einem Nachmieter fortgesetzt wird und dies durch Bezugnahme auf den Mietvertrag auch kenntlich gemacht wird.

Gesetzliche Grundlage für die Aufhebung eines Mietvertrages

Ein Aufhebung eines Mietvertrages wird rechtlich wie jeder andere Vertragskündigung behandelt.

MietrechtDaher müssen die Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) angewendet werden.
Es gilt § 312 BGB ebenso wie die Regelungen zum Widerruf in § 550 BGB

Alle Beteiligten müssen dem Vertrag zustimmen und sich mit den festgehaltenen Bestimmungen einverstanden erklären.
Einseitige Vereinbarungen sind nicht wirksam.

Stillschweigender Mietaufhebungsvertrag (konkludenter Mietaufhebungsvertrag)

Erklärt sich der Vermieter mit der Kündigung durch den Mieter nachweislich einverstanden, so liegt ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag vor.
Dies gilt auch dann, wenn der Mieter abweichend von mietvertraglichen Vereinbarungen oder gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt hat.
Die auf diese Weise stillschweigend zu Stande gekommene Mietaufhebungsvereinbarung heilt diese Mängel.

Vor Gericht müsste der Mieter allerdings den Nachweis erbringen, dass sich der Vermieter mit der Aufhebung des Mietvertrages einverstanden erklärt hat.

Rücktritt vom Mietaufhebungsvertrag durch den Mieter

Rücktritt vom MietaufhebungsvertragDer Mieter kann nach § 312 BGB i.V.m. § 355 BGB nachträglich der Widerruf erklären und die Vertragsaufhebung rückgängig machen.
Diese Widerrufsfrist beträgt 14 Tage.

Das Recht zum Widerruf kann hierbei vor allem dann gegeben sein, wenn der Mietaufhebungsvertrag durch mündliche Verhandlungen außerhalb des Geschäftsraums des Vermieters geschlossen worden ist.

Zur Sicherheit sollten Sie als Vermieter eine Widerrufsbelehrung in den Vertrag aufnehmen um die nachteiligen Folgen einer langen Widerrufsfrist in jedem Falle zu vermeiden.

Das gehört in einen Mietaufhebungsvertrag

Der Vertragsgegenstand

Die Aufhebung des Mietvertrages

Die genaue Bezeichnung der Immobilie

zum Beispiel:

2 Zimmer-Wohnung, 2.OG, Musterstraße 33, 12345 Musterstadt

Die Namen der Vertragsparteien

zum Beispiel:

Peter Hohlmaier als Vermieter

sowie

Martin Danzig, als Mieter

Den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses

Es wird vereinbart, dass das Mietverhältnis im gegenseitigen Einverständnis zum 01.01.2019 aufgelöst wird.

Wichtig!

Hier muss ein konkreter Termin genannt werden.
Vereinbarungen wie „Der Mieter zieht aus, sobald er eine neue Wohnung gefunden hat“ sind für Sie als Vermieter weder interessengerecht noch praktisch durchsetzbar.

Dauer der Mietzahlung

Zur Vermeidung von Missverständnisse gehört in den Mietaufhebungsvertrag eine Reglung, wonach der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet bleibt, die Miete und die Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten zu leisten.

Abrechnung der Betriebskosten

Als Vermieter bleiben Sie zur Abrechnung über die vom Vermieter geleisteten Vorauszahlungen verpflichtet.
Eine davon abweichende Vereinbarung ist von Gesetzes wegen unwirksam.

Je nach Ihrer Interessenlage bleibt es Ihnen aber unbenommen zu regeln, dass Sie dem Mieter, die für noch nicht abgerechnete Abrechnungsperioden geleisteten Vorauszahlungen erstatten und eine Abrechnung nicht mehr stattfindet.
Das bietet sich speziell dann an, wenn Sie die Wohnung dringend benötigen oder die Abrechnungsperiode gerade erst begonnen hat.

Rückzahlung der Kaution

Wenn alle anderen Punkte einvernehmlich geregelt werden konnten, sollte es möglich sein, auch hierüber eine Verständigung herbeizuführen.
Erforderlich ist eine klare Regelung dazu, ob und in welchem Umfang die Mietsicherheit nebst Zinsen benötigt wird, um Ihre etwaigen Gegenansprüche als Vermieter auszugleichen.

Falls ein Saldo zu Gunsten des Mieters verbleibt, muss geklärt werden, wann die Rückzahlung der restlichen Mietsicherheit erfolgen soll.

Mietaufhebungsvertrag bei einer Wohngemeinschaft

WohngemeinschaftSind mehrere Personen Vertragspartner des Vermieters zum Beispiel wie es bei einer Wohngemeinschaft der Fall ist, müßen ALLE MIETER und der Vermieter zustimmen, wenn ein Mieter aus dem Mietvertrag entlassen werden will.

Wichtig!

Haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterschrieben, ist auch die Mietaufhebungsvereinbarung durch dieselben Mieter zu unterzeichnen, sonst ist sie insgesamt unwirksam.

Abfindung zu Gunsten des Mieters

Abfindung zu Gunsten des MietersAuch wenn der Mieter langfristig über Kündigungsfristen , Kündigungsausschluss-Klausel oder einem Zeitmietvertrag vor einer Kündigung geschützt ist, kann mit dem Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.

Eine Abfindung wird oftmals als Mittel eingesetzt, um dem Mieter die vorzeitige Beendigung reizvoll zu gestalten und so die einvernehmliche Aufhebung zu erzielen.

Bei Zahlung einer Abfindung sollten Zweck der Zahlung sowie Zahlungsweise und -zeitpunkt genau aufzuführen.

Hinweis!

Sie können die Abfindung an den Mieter nur als Werbungskosten steuerlich geltend machen, wenn Ihm Vertrag aufgeführt ist

  • das der Mieter auf Zahlung einer Abfindung besteht
  • die Wohnung anschließend wieder vermietet wird.

Rechtlicher Hinweis!

Dieser Artikel soll nur zur ersten Information dienen und soll nicht als Rechtsberatung gesehen werden.

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir, für die rechtliche Unanfechtbarkeit der Erläuterungen sowie der dazugehöriger Musterverträge keine Haftung.

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