Was ist eine Hausordnung?

Sie schafft klare Rahmenbedingungen für alle Bewohner eines Gebäudes und fördert damit ein harmonisches und konfliktfreies Miteinander. Dabei geht es nicht nur um allgemeine Verhaltensregeln, sondern auch um gesetzlich relevante Vorschriften, die sowohl Mieter als auch Eigentümer betreffen.

Was ist wichtig bei einer Hausordnung?

Der Gleichheitsgrundsatz ist zu beachten

Es darf keinem Mieter etwas gestattet werden, was einem anderen Mieter untersagt wird.

Rechte und Pflichten der Mieter dürfen ausgestaltet, jedoch nicht erweitert oder beschränkt werden.

Wer darf eine Hausordnung erstellen?

Vermieter oder auch Wohnungseigentümergemeinschaften ( WEG ) dürfen Hausordnungen erstellen.

Erstellen einer Hausordnung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Wohnungseigentümergesetz ( § 21 Absatz 5 Nr. 1 ) ist geregelt, dass eine Hausordnung zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört.

Es gibt drei Möglichkeiten wie eine Hausordnung bei einer WEG zustande kommen kann.

• Mehrheitsbeschluss
• Dingliche Vereinbarung
• Schuldrechtliche Vereinbarung

Kann eine Hausordnung auch nachträglich erstellt werden?

Ja, Vermieter können auch nachträglich eine Hausordnung erstellen. (§ 315 des BGB )

Kann eine Hausordnung geändert werden?

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages muß der Mieter einer Änderung zustimmen.

Eine Wohnungseigentümerversammlung kann eine Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss ändern.

Ist eine Hausordnung bindend?

Eine Hausordnung ist für einen Mieter nur bindend, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist.

Gilt eine Hausordnung nur für Mieter oder auch für Vermieter?

Eine Hausordnung gilt sowohl für Mieter wie auch für Vermieter.

Welche Punkte sollte eine Hausordnung enthalten?

Folgende Punkte sollte Ihre Hausordnung beinhalten:

Ruhezeiten

Hausreinigung / Kehrwoche

Winterdienst

Sorgfalts- und Sicherungspflichten

Darunter fallen:

• Verschließen von gemeinschaftlichen Türen und Fenstern
• Grillen auf Terrassen und Balkonen
• Feuer- und Kälteschutz
• Regeln über Aufbewahrung brennbarer Gegenstände
• Wäschetrocknen und Lüften auf Balkonen usw.

Gemeinschaftsräume und Treppenhaus

Damit es keine Probleme gibt, sollte in der Hausordnung verbindlich vereinbart werden, wie die Gemeinschaftsräume genutzt werden dürfen.
Zum Beispiel sollte in jeder guten Hausordnung vereinbart werden, wo zum Beispiel Kinderwagen oder Fahrräder abgestellt werden dürfen und ob man im Treppenhaus seine Schuhe abstellen darf usw.

Grillen

Rauchen

Sollte eine Hausordnung ausgehängt werden?

Was darf nicht in ein Hausordnung stehen?

Beispiele hierfür sind:

• Besuchsverbot ab 22:00
• das vollständige Verbot zu musizieren

Was passiert bei Verstößen gegen die Hausordnung?

Grundsätzlich ist eine Vermieter verpflichtet die Hausordnung durchzusetzen und für die Einhaltung zu sorgen.

Wenn sich ein Mieter bei seinem Vermieter beschwert, hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass der Mangel abgestellt wird.

Ein Mieter kann unter Umständen die Miete mindern oder fristlos kündigen

Wenn der Vermieter untätig bleibt, kann der Mieter im Falle eines fortgesetzten Verstoßes sogar die Miete mindern. Wird der Mieter trotz wiederholter Störung weiterhin belästigt könnte er das Mietverhältnis sogar kündigen (unter Umständen sogar fristlos.)

Schadensersatzfordeung durch den Mieter möglich

Der Mieter könnte unter Umständen Schadensersatz vom Vermieter fordern z.B. die Umzugskosten.

Der gestörte Mieter hat aber eine Darlegungs- und Beweispflicht, die sich in der Praxis oft als schwierig herausstellt.

So sollte sich ein Vermieter verhalten, wenn der Mieter immer wieder gegen die Hausordnung verstößt.

Wenn ein Mieter immer wieder gegen die Hausordnung verstößt, kann Ihm der Vermieter kündigen.
Unter Umständen kann sogar eine fristlose Kündigung in Betracht kommen.(§ 560 Abs.2 BGB).

Damit eine fristlose Kündigung vor Gericht erfolgreich ist, werden hohe Anforderungen gestellt.
Die Verstöße gegen die Hausordnung müßen wiederholt und fortgesetzt erfolgt sein.
Außerdem muss der Verstoß erheblich den Hausfrieden stören.

Voraussetzung für eine erfolgreiche Kündigung ist aber immer eine vorausgegangene korrekte  schriftliche Abmahnung.

In die Abmahnung gehören:

1. Der Verstoß
2. wann der verstoß gegen die Hausordnung erfolgte (Zeit)
3. wo der Verstoß erfolgte (Ort)
4. Dauer des Verstoßes
5. Ausmaß des Verstoßes

Im Fall einer Lärmbelästigung ist es problematisch nur von „dauerndem Schreien“ oder „lauten Geräuschen“ zu sprechen.

Zu empfehlen ist die Anfertigung eines Lärmprotokolls

Das Lärmprotokoll sollte von den anderen Mietparteien über einen längeren Zeitraum angefertigt werden.

Aus dem Lärmprotokoll sollte folgendes zu entnehmen sein:

1. Datum
2. Uhrzeit (von wann bis wann)
3. Art des Lärmes (möglichst genau beschrieben)

Die richtige Reihenfolge

1. Den Mieter anschreiben und Ihn auf den Verstoß hinweisen und um Abhilfe bitten.
2. Wenn der Mieter weiterhin gegen die Hausordnung verstößt, Ihn nochmals schriftlich um Abhilfe bitten und mit einer Abmahnung drohen.
3. Verstößt der Mieter weiterhin gegen die Regeln der Hausordnung, so schicken Sie Ihm eine Abmahnung.
4. Als letztes Mittel die Hausordnung durchzusetzen, bleibt Ihnen jetzt nur noch die Kündigung des Mieters.

Bedeutung und Funktion

Eine Hausordnung dient in erster Linie der Wahrung des Hausfriedens. Sie definiert die Rechte und Pflichten der Bewohner und trägt dazu bei, das Zusammenleben in einer Gemeinschaft zu erleichtern. Die Regelungen betreffen üblicherweise die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, die Einhaltung von Ruhezeiten, das Verhalten gegenüber Nachbarn sowie Maßnahmen zur Reinigung und Instandhaltung des Hauses.

Die Hausordnung stellt dabei kein eigenständiges Gesetz dar, sondern wirkt ergänzend zu den Bestimmungen im Mietvertrag. Dennoch kann sie rechtlich bindend sein, insbesondere dann, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist oder durch Aushang im Gebäude allgemein bekannt gemacht wurde. In solchen Fällen können Verstöße gegen die Hausordnung Abmahnungen oder im Extremfall sogar Kündigungen nach sich ziehen.

Rechtlicher Rahmen

Die rechtliche Verankerung der Hausordnung findet sich im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. So erlaubt es das Gesetz dem Vermieter, das Verhalten im Haus durch entsprechende Regelungen zu steuern, solange diese nicht gegen höherrangiges Recht oder die guten Sitten verstoßen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Bestimmungen verhältnismäßig sind und keine einseitigen Benachteiligungen zulasten der Mieter beinhalten.

Besondere Aufmerksamkeit gilt der Abgrenzung zwischen bloßen Verhaltensregeln und Änderungen des Mietverhältnisses. So können etwa Anordnungen zur Treppenhausreinigung oder zur Mülltrennung als organisatorische Maßnahme durchgesetzt werden. Eingriffe in die persönliche Lebensführung – etwa das Verbot bestimmter Haustiere – bedürfen hingegen einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag oder der Zustimmung des Mieters.

Typische Inhalte

Eine Hausordnung deckt in der Regel eine Vielzahl an Themen ab, die für ein geordnetes Miteinander relevant sind. Dazu gehören die Festlegung von Ruhezeiten, die Nutzung von Waschküchen, Fahrradkellern oder Trockenräumen, das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus sowie Hinweise zum Umgang mit Haustieren. Auch Regelungen zur Reinigungspflicht, Schneeräumung und zur Entsorgung von Müll sind gängige Bestandteile.

Besonders wichtig ist dabei die Einhaltung von Lärmschutzvorgaben. Um Spannungen zu vermeiden, werden in den meisten Hausordnungen bestimmte Zeitfenster für Ruhezeiten definiert. Diese orientieren sich in der Regel an den gesetzlichen Vorgaben und sehen Ruhepausen in der Mittagszeit sowie in den Nachtstunden vor.

Die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen erfordert ebenfalls klare Regelungen. Dabei geht es häufig um eine faire Nutzung, etwa in Waschküchen, um Streitigkeiten bei der Maschinenbelegung zu vermeiden. Ähnliche Regelungen betreffen die Ordnung im Fahrradkeller oder in der Tiefgarage, wo wildes Abstellen zu Platzproblemen führen kann. Auch für Abstellflächen von Kinderwagen oder Rollatoren gelten häufig besondere Hinweise, um Fluchtwege nicht zu blockieren.

Durchsetzung der Hausordnung

Die Einhaltung der Hausordnung obliegt zunächst der Verantwortung der Mieter selbst. In der Praxis ist jedoch der Vermieter oder die Hausverwaltung dafür zuständig, bei Verstößen einzugreifen. Dies kann durch Ermahnungen, Abmahnungen oder in schwerwiegenden Fällen durch eine fristlose Kündigung geschehen.

Wichtig ist dabei, dass die Maßnahmen des Vermieters verhältnismäßig sind. Ein einmaliger Verstoß rechtfertigt in der Regel noch keine Kündigung, es sei denn, es liegt ein besonders gravierender Vorfall vor. Häufig geht einer Kündigung eine schriftliche Abmahnung voraus, in der das Fehlverhalten genau beschrieben und eine Änderung des Verhaltens eingefordert wird.

In der Praxis kommt es mitunter auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, wenn sich Bewohner durch bestimmte Regeln in ihrer Freiheit eingeschränkt fühlen. Gerichte wägen dann sorgfältig ab, ob die Hausordnung in ihrer konkreten Ausgestaltung mit dem geltenden Recht vereinbar ist.

Rolle der Bewohner

Für ein funktionierendes Miteinander ist das Engagement der Bewohner unerlässlich. Eine Hausordnung kann nur dann Wirkung entfalten, wenn sie von den Bewohnern akzeptiert und respektiert wird. Es ist daher empfehlenswert, bei der Erstellung oder Anpassung einer Hausordnung die Mieter oder Eigentümer einzubeziehen und ihre Anregungen zu berücksichtigen.

In vielen Häusern gibt es regelmäßige Mieterversammlungen oder Eigentümerversammlungen, bei denen Probleme besprochen und neue Regelungen beschlossen werden können. Ein transparenter und partizipativer Prozess fördert die Akzeptanz der Hausordnung und stärkt das Gemeinschaftsgefühl im Haus.

Das Verhalten der Bewohner hat nicht nur Auswirkungen auf die Nachbarschaft, sondern auch auf die Werterhaltung des Gebäudes. Wer Rücksicht nimmt, sorgsam mit den Einrichtungen umgeht und auf Sauberkeit achtet, trägt indirekt dazu bei, dass Instandhaltungskosten gesenkt und Reparaturmaßnahmen reduziert werden können.

Konfliktpotenzial und Lösungsstrategien

Trotz klarer Regelungen kann es im Alltag immer wieder zu Konflikten kommen. Häufige Streitpunkte sind Lärmbelästigung, nicht geleistete Reinigungsdienste oder das Abstellen von Gegenständen im gemeinschaftlichen Bereich. Um solche Konflikte zu lösen, ist es hilfreich, zunächst das Gespräch mit dem betreffenden Nachbarn zu suchen. Ein höflicher und sachlicher Ton kann oft mehr bewirken als eine formale Beschwerde.

Sollte eine direkte Klärung nicht möglich sein, kann die Hausverwaltung oder der Vermieter als Vermittler fungieren. In größeren Wohnanlagen existieren manchmal auch Bewohnervertretungen oder Ansprechpartner, die bei der Konfliktlösung helfen können. Wichtig ist in jedem Fall, Vorfälle genau zu dokumentieren, um bei Bedarf auf eine solide Grundlage zurückgreifen zu können.

Auch externe Schlichtungsstellen oder Mieterschutzvereine können Unterstützung leisten, wenn Konflikte eskalieren. In vielen Städten gibt es spezialisierte Beratungsstellen, die im Rahmen außergerichtlicher Lösungen vermitteln und rechtliche Hilfestellung bieten.

Gestaltungsmöglichkeiten

Hausordnungen können in ihrer Gestaltung sehr unterschiedlich ausfallen. Während manche Häuser eine knapp gehaltene, einseitige Regelung haben, verfügen andere über ein mehrseitiges Dokument mit detaillierten Anweisungen. Die Ausführlichkeit hängt dabei stark von der Größe des Hauses, der Anzahl der Parteien und der Komplexität der Wohnverhältnisse ab.

Ein modernes Format berücksichtigt nicht nur klassische Themen wie Sauberkeit und Ruhezeiten, sondern auch aktuelle Fragen, etwa zur Nutzung von E-Ladestationen oder zur Installation von Videokameras im Eingangsbereich. Auch Aspekte wie Rauchverbot in gemeinschaftlichen Flächen oder Hinweise zum Energiesparen können sinnvoll in eine Hausordnung integriert werden.

In digitalisierten Wohnanlagen kommen zunehmend auch digitale Hausordnungen zum Einsatz, die über Mieter-Apps oder Intranet-Plattformen abrufbar sind. Solche Lösungen ermöglichen eine schnelle Aktualisierung, direkte Kommunikation mit der Hausverwaltung und die digitale Erfassung von Beschwerden oder Anfragen.

Anpassung an neue Gegebenheiten

Hausordnungen sind keine starren Dokumente. Mit der Zeit können sich neue Anforderungen ergeben, die eine Überarbeitung erforderlich machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die Nutzung des Hauses verändert, neue Mieter einziehen oder technische Neuerungen eingeführt werden.

Ein Beispiel ist die Zunahme von Paketlieferungen und der damit verbundene Wunsch nach gesicherten Paketstationen im Eingangsbereich. Auch die zunehmende Nutzung von E-Bikes und E-Rollern erfordert neue Überlegungen zur sicheren Lagerung und zum Ladevorgang. Hier kann eine zeitgemäße Hausordnung präventiv Konflikte vermeiden, indem sie klare Regelungen vorgibt.

Nicht zu unterschätzen ist auch die Rolle von Besucherregelungen, insbesondere in Zeiten erhöhter Sicherheitsanforderungen. Die Regelung von Besucherzeiten, das Verhalten gegenüber Gästen sowie der Umgang mit gemeinsam genutzten Türöffnungssystemen gewinnt zunehmend an Bedeutung, insbesondere in größeren Wohnanlagen.

Verantwortung der Verwaltung

Die Hausverwaltung spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung und Kontrolle der Hausordnung. Sie ist Ansprechpartner für Beschwerden, zuständig für die Durchsetzung der Regeln und oft auch für deren Aktualisierung. Eine engagierte Hausverwaltung kann maßgeblich dazu beitragen, dass die Hausordnung nicht nur ein theoretisches Konstrukt bleibt, sondern im Alltag tatsächlich beachtet wird.

Dazu gehört auch die regelmäßige Kommunikation mit den Bewohnern, etwa durch Aushänge, Infobriefe oder persönliche Gespräche. Eine transparente Verwaltungspraxis schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass die Hausordnung als gemeinschaftliches Regelwerk wahrgenommen wird, nicht als einseitige Anordnung von oben.

Zudem nimmt die Verwaltung eine vermittelnde Rolle ein, wenn es zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Ihr gelingt es im besten Fall, objektiv zwischen den Interessen der Parteien abzuwägen und zu einer konsensfähigen Lösung beizutragen.

Zusammenleben gestalten

Die Hausordnung ist weit mehr als eine Sammlung trockener Regeln. Sie ist Ausdruck einer gemeinsamen Haltung zum Zusammenleben in einem Gebäude. Je sorgfältiger sie auf die tatsächlichen Bedürfnisse der Bewohner abgestimmt ist, desto wirksamer kann sie zur Verbesserung des Wohnklimas beitragen.

Ein respektvoller Umgang miteinander, die Bereitschaft zur Rücksichtnahme und eine gewisse Offenheit für Kompromisse sind dabei mindestens ebenso wichtig wie die Einhaltung formaler Regelungen. Eine gute Hausordnung unterstützt dieses Miteinander, indem sie klare Orientierung gibt, aber zugleich Raum für individuelle Lebensentwürfe lässt.