Kautionsabrechnung Vermieter

Autor: Hans Peter Seefelder, aktualisiert 11.03.2026

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Wie erstelle ich eine Kautionsabrechnung?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben Ihre Mieter das Recht, auf Rückzahlung der von Ihnen geleisteten Kaution, sofern Sie als Vermieter keine Forderungen mehr an Ihre Mieter haben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied 2019, dass der Vermieter seine Abrechnungspflicht auf zweierlei Arten erfüllen kann: Die Abrechnung der Kaution kann nach Ansicht des BGH sowohl ausdrücklich als auch konkludent (Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17)

Ausdrückliche Abrechnung

Bei einer ausdrücklichen Abrechnung sind die geforderten Positionen des Vermieters aufzuführen und das Kautionsguthaben gegenzurechnen.

Konkludenten Kautionsabrechnung

Bei einer konkludenten Kautionsabrechnung erhebt der Vermieter Klage über die von ihm geforderten Ansprüche. Durch die Klageerhebung stellt der Vermieter klar, welche Ansprüche er gegen den Mieter stellt und in welcher Höhe die Ersatzpflicht des Mieters gegeben ist.

Der Mieter kann sich dann durch die Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch über das Kautionsguthaben dagegen verteidigen.

Inhalt der ausdrücklichen Kautionsabrechnung

Der Inhalt der Abrechnung muss den Anforderungen von § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechen (BGH, Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17).

Aus der Abrechnung der Mietkaution muss sich schlüssig die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben und evtl. Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden (AG Frankenthal 30.10.2014, Az.: 3a C 270/14).

Folgende Angaben sollte Ihre Kautionsabrechnung beinhalten

  • Höhe der eingezahlten Kaution
  • angelaufene Zinsen
  • Abzüge durch die Bank
  • Bestehende Forderungen des Vermieters (hier können die bestrittenen sowie die unbestrittenen Forderungen aufgeführt werden.
  • Angabe des Betrages, der an die Mieter zurückgezahlt wird bzw. Anforderung des offenen Betrages wenn die Kaution die Forderung des Vermieters nicht abdeckt.
  • Angaben des Kontos auf das die Kaution vom Vermieter überwiesen bzw. Angabe des Kontos auf das der Mieter die Forderung überweisen soll.

Ist die Aufrechnung mit der Kaution noch zulässig?

Grundsätzlich dient die Mietkaution nur der Anspruchssicherung, nicht aber der Anspruchsbefriedigung.

Die Mietkaution darf mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem Mietverhältnis herrühren.

Hierzu zählen:

  • Mietrückstände
  • Betriebskostennachzahlungen
  • Schadensersatzansprüche

Was darf sich eine Vermieter an der Mietkaution bedienen?

Während eines laufenden Mietverhältnisses darf sich der Vermieter nicht an der Mietkaution bedienen.

Die Rechtsprechung lässt hier nur sehr enge Ausnahmen zu. Zum Beispiel wenn die Forderung des Vermieters gerichtlich und rechtskräftig festgestellt wurden.

Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter einräumt sich während des Mietverhältnisses zu bedienen ist in der Regel unwirksam.

Video: Kaution – Wann darf der Vermieter sich aus der Mietkaution bedienen?

sogehtrecht 5:06

Wie lange hat der Vermieter Zeit die Kaution zurück zu zahlen?

Es besteht keine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige Abrechnungsfrist (AG Frankenthal 30.10.2014, Az.: 3a C 270/14). Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zur Abrechnung (und Rückzahlung) zu die von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Allerdings ist nach dem BGH nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen. In der Regel kann man dabei von einer „Frist“ von 3 bis 6 Monaten ausgehen (BGH, Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17).

Bei komplizierten Sachverhalten kann sich diese „Frist“ verlängern.

Maßgeblich ist, dass , dass der Vermieter die von ihm geltend gemachten Ansprüche aus dem Mietverhältnis beziffern kann.Der Rückzahlungsanspruch des Mieters für die Mietkaution wird dann mit ausdrücklicher oder konkludenter Abrechnung fällig (BGH Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17).

FAQ zur Vorlage: Kautionsabrechnung für Vermieter

Eine Kautionsabrechnung ist das Dokument, mit dem ein Vermieter nach dem Auszug des Mieters über die einbehaltene Mietkaution inklusive Zinsen abrechnet. Um das Muster korrekt zu verwenden, tragen Sie die ursprüngliche Kautionssumme sowie die während der Mietzeit angefallenen Zinserträge ein und stellen diesen die berechtigten Gegenforderungen (z. B. Mietrückstände oder Reparaturkosten) gegenüber. Gemäß der gesetzlichen Vorgaben muss die Vorlage am Ende den Auszahlungsbetrag oder die noch offene Forderung klar ausweisen, damit die Abrechnung rechtlich transparent ist.

Vermieter sollten die Vorlage für die Kautionsabrechnung innerhalb einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist erstellen, die in der Regel drei bis sechs Monate nach der Wohnungsübergabe beträgt. In Einzelfällen, etwa wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht, kann die Frist bis zu zwölf Monate betragen, sofern ein berechtigtes Interesse an einem Teilrückbehalt besteht. Die rechtzeitige Nutzung des Musters verhindert, dass der Mieter den Rückzahlungsanspruch gerichtlich geltend macht.

In der Kautionsabrechnung dürfen Sie rechtssicher Abzüge für unstreitige Mietrückstände, nachgewiesene Schäden an der Mietsache, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen sowie zu erwartende Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung aufführen. Wichtig ist, dass jeder Abzugsposten im Muster durch entsprechende Belege, wie Handwerkerrechnungen oder das Übergabeprotokoll, untermauert werden kann. Pauschale Abzüge ohne konkreten Grund sind in der Vorlage nicht zulässig und können zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen.

Ja, Sie müssen in der Vorlage zwingend die angefallenen Zinsen berücksichtigen, da der Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet ist, die Kaution bei einem Kreditinstitut zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen das Kautionsguthaben, das Sie im Muster als Ausgangswert für die Abrechnung eintragen. Dies gilt auch dann, wenn die Kaution auf einem separaten Treuhandkonto angelegt wurde.

Wenn die in der Vorlage berechneten Gegenforderungen die Kautionssumme übersteigen, weist das Muster am Ende einen Nachforderungsbetrag aus. In diesem Fall dient die Kautionsabrechnung gleichzeitig als Zahlungsaufforderung an den ehemaligen Mieter, den Differenzbetrag innerhalb einer gesetzten Frist auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Durch die detaillierte Auflistung in der Vorlage hat der Vermieter eine klare Grundlage für ein eventuelles gerichtliches Mahnverfahren.

Hans Peter Seefelder
Über den Autor

Hans-Peter Seefelder

Immobilienmakler – Spezialist für Wohnungsvermietung seit über 35 Jahren

Mit seiner Dienstleistung Mieterakquise und Terminservice ist Hans-Peter Seefelder für Vermieterinnen und Vermieter in ganz Deutschland tätig und hat über 10.000 erfolgreiche Vermietungen begleitet. Auf schluesseluebergabeprotokoll.de stellt er praxiserprobte Vorlagen zum kostenfreien Download bereit.

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