Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag – Wann macht eine Mietaufhebungsvereinbarung Sinn?

Inhaltsverzeichnis

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Mieter und Vermieter schütteln sich die HändeDurch einen Mietaufhebungsvertrag können Vermieter und Mieter ein Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden.

Gesetzliche oder vertragliche Kündigungsausschlüsse oder Kündigungsfristen spielen keine Rolle.
Es ist gleichgültig ob es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis oder um einen Zeitmietvertrag handelt.

Erfahren Sie hier:

  • wann ein Mietaufhebungsvertrag Sinn macht
  • was in einer Mietaufhebungsvereinbarung stehen sollte

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Wann sollte ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden?

Eine Mietaufhebungsvereinbarung sollte geschlossen werden wenn die reguläre Kündigungsfrist nicht eingehalten werden soll.

Hände schüttelnEin Mietaufhebungsvertrag ist nur möglich wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind.

Alle Vertragspartner sind sich einig, dass die Kündigungszeit nicht eingehalten werden soll

Tipp GrafikPraktische Hinweise zur Vorgehensweise beim Abschluß einer Mietaufhebungsvereinbarung.

Bevor der Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird, ist es empfehlenswert, die Wohnung von Mieter und Vermieter auf Schäden zu untersuchen.

So kann man sich einfacher darauf einigen, ob noch renoviert werden muss und wie die Wohnung übergeben werden soll.
Dies kann man anschließend im Mietaufhebungsvertrag festhalten.

Bevor Sie einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihrem Mieter schließen, sollten Sie mit Ihrem neuen Mieter einig sein.

Hier liegt aber der größte Fallstrick bei einem Mietaufhebungsvertrag.

Wenn Sie den Mietaufhebungsvertrag mit ihrem jetzigen Mieter schließen und ihr neuer Mieter überlegt es sich anders und unterschreibt den Mietvertrag doch nicht, so haben Sie eventuell einen finanziellen Schaden durch einen Mietausfall.

Unterzeichnen Sie den Mietvertrag mit Ihrem neuen Mieter und ihr jetziger Mieter überlegt es sich anders und will doch in der Wohnung bleiben, haben Sie Ihre Wohnung 2 x vermietet.
Das kann hohe Regressansprüche für Sie als Vermieter zur Folge haben.

Die Lösung:

Schritt 1:

Besprechen Sie mit Ihrem jetzigen Mieter den Mietaufhebungsvertrag und fertigen Sie einen Entwurf an. Unterschreiben Sie die Mietaufhebungsvereinbarung jedoch noch nicht.

Schritt 2:

Wenn Sie einen neuen Mieter gefunden haben, lassen Sie Ihren neuen Mieter den Mietvertrag unterzeichnen, unterschreiben als Vermieter jedoch noch nicht.

Durch die Unterschrift Ihres neuen Mieters auf dem Mietvertrag haben Sie sichergestellt, dass dieser nicht mehr abspringen kann.

Schritt 3:

Unterschreiben Sie jetzt mit ihrem aktuellen Mieter den Mietaufhebungsvertrag.

Schritt 4:

Jetzt können Sie den neuen Mietvertrag gegenzeichnen und ihrem neuen Mieter den Mietvertrag aushändigen.

Mit dieser Vorgehensweise vermeiden Sie Mietausfall oder rechtliche Probleme durch Doppelvermietung.

Gründe für den Abschluß einer Mietaufhebungsvereinbarung

Nur einer von mehreren Hauptmietern will ausziehen

AdieuStehen mehrere Mieter im Mietvertrag werden alle Mieter als Einheit betrachtet und gelten so vor dem Gesetz als Gesamtschuldner, § 421 BGB

Dadurch sind alle Mieter verpflichtet, die eingegangenen Vereinbarungen zu leisten, sprich Mietzahlungen zu leisten und Kündigungsfristen einzuhalten.

Es besteht kein Sonderkündigungsrecht, wenn nur einer der Mieter ausziehen will

Das bedeutet alle Mieter kündigen den Mietvertrag oder ein Mieter wird durch einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietvertrag entlassen.

Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages – Beendigung des Mietvertrages trotz Mindestmietdauer

Die Lebensumstände des Mieters haben sich geändert

BabyschuheManchmal ändern sich die Lebensumstände sehr schnell

  • Neue Partnerschaft
  • Trennung
  • Unerwartete Schwangerschaft
  • Tod eines Mieters

So das es sinnvoll sein kann, dass Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Wenn die Wohnung verkauft werden soll

For SaleEine unvermietete Wohnung verkauft sich oftmals besser und zu einem höheren Preis.

Deshalb kann es Sinn machen seinem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag anzubieten.
Hier macht es von Fall zu Fall Sinn dem Mieter einen finanziellen Anreiz zu bieten.

Was in einer Mietaufhebungsvereinbarung stehen sollte

Hier kommt es darauf an, ob es den Vertragsparteien nur darum geht, die gesetzlichen Kündigungsfristen zu verkürzen oder ob noch weitere Vereinbarungen getroffen werden sollen.

Generell gehört in einen Mietaufhebungsvertrag:

  • alle Vermieter sowie aller Mieter als Vertragsparteien
  • Passus auf das Widerspruchsrecht zu verzichten
  • Ort und Datum des Vertragsabschlusses
  • Unterschriften aller beteiligten Personen, Ort und Datum der Unterzeichnung

Weitere Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag

  • Ende der Mietzeit
  • Handhabung der Schönheitsreparaturen
  • Übergabe der Wohnung
  • Betriebskostenabrechnung
  • Rückzahlung der Kaution
  • Etwaige Abfindung
Wenn Dinge vereinbart werden, die nicht unter das Mietrecht fallen, so sollten diese in einem separaten Vertrag erfolgen. (etwa der Verkauf/Kauf einer Einbauküche.)

Rechtliche Anforderungen an den Mietaufhebungsvertrag

GesetzbuchEine Mietaufhebungsvereinbarung ist an keine besondere Form- oder Fristerforderniss gebunden.

Unabhängig von der ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist können sich Vermieter und Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag auf ein für beide Seiten annehmbares Datum einigen, an dem das Mietverhältnis enden soll.

Hierbei können auch die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen unterschritten werden.

Jeder Bestandteil der Mietaufhebungsvereinbarung sollte unbedingt „vollstreckungsfähig“ sein, so dass in einem eventuell daraus resultierenden Rechtsstreit keine Zweifel am Regelungsgehalt aufkommen kann.

Sind mehrerer Vermieter oder Mieter Vertragspartner, ist auch die Mietaufhebungsvereinbarung durch dieselben Personen zu unterzeichnen, sonst ist sie insgesamt unwirksam.

Gibt es ein Recht auf Mietaufhebung?

Grundsätzlich gibt es keinen Anspruch auf vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages.
Nur ausnahmsweise kann sich ein solcher Anspruch ergeben.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters sahen Gerichte in folgenden Fällen:

  • wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters
  • schwere Krankheit des Mieters oder notwendiger Umzug in ein Altersheim
  • die Ehe scheitert oder ein Mieter stirbt und die Wohnung ist für einen Mieter zu groß und zu teuer
  • beruflich bedingter – zwingender – Ortswechsel

Diese Ausnahmen gelten jedoch nur für diejenigen Fälle, in denen der Mieter an eine längere Vertragslaufzeit gebunden ist.  Eine Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ist den Mietern laut gängiger Rechtssprechung zuzumuten.

Eine einvernehmliche Vertragsaufhebung ist grundsätzlich immer und ohne Einhaltung einer bestimmten Frist möglich.

Gilt ein mündlich geschlossener Mietaufhebungsvertrag ?

Eine mündlich geschlossene Mietaufhebungsvereinbarung ist gültig.
Allerdings sollte ein Vertrag immer schriftlich fixiert werden.
Nur so ist der Inhalt der Vereinbarung später auch beweisbar.

Kann man von einem Mietaufhebungsvertrag zurück treten?

WiderrufEin Mieter, der bei einem Besuch des Vermieters in seiner Wohnung unvorbereitet eine Mietaufhebungsvereinbarung abgeschlossen hat, kann nach § 312 BGB i.V.m. § 355 BGB nachträglich der Widerruf erklären.

Der Mieter kann in diesem Fall den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Die Widerspruchsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Mieter vom Vermieter eine schriftliche Verlautbarung über das Rücktrittsrecht erhalten hat.
Falls dieser Hinweis dem Mieter nicht gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags zugegangen ist, verlängert sich die Widerspruchsfrist automatisch um einen Zeitraum von vier Wochen nach der Entgegennahme der Widerrufsbelehrung.

Wenn es vom Vermieter versäumt wurde, dem Mieter überhaupt eine Widerrufsbelehrung zuzustellen, endet die Widerrufsfrist spätestens sechs Monate nach Unterzeichnung des Vertrags.

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Rechtlicher Hinweis!

Dieser Artikel soll nur zur ersten Information dienen und soll nicht als Rechtsberatung gesehen werden.

Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir, für die rechtliche Unanfechtbarkeit der Erläuterungen sowie der dazugehöriger Musterverträge keine Haftung.

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