Mietaufhebungsvertrag

Unterschrift auf Mietaufhebungsvertrag

Mietaufhebungsvertrag 2022

Wann macht eine Mietaufhebungsvereinbarung Sinn?

Kostenloser Download eines Muster Mietaufhebungsvertrages & und Antworten auf wichtige Fragen!

Durch einen Mietaufhebungsvertrag können Vermieter und Mieter ein Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden.

Mieter und Vermieter schütteln sich die Hände

Gesetzliche oder vertragliche Kündigungsausschlüsse oder Kündigungsfristen spielen keine Rolle.
Es ist gleichgültig ob es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis oder um einen Zeitmietvertrag handelt.

Muster Mietaufhebungsvertrag – hier jetzt kostenfrei und ohne Registrierung downloaden

Laden Sie hier ein kostenloses Muster-Word-Dokument mit einem Beispiel für einen Mietaufhebungsvertrag herunter

Mietaufhebungsvertrag Vorschaubild

Muster Mietaufhebungsvertrag

  • als Word Dokument
  • kostenfrei

Wann sollte ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden?

Wenn sich Vermieter und Mieter einig sind, dass Mietverhältnis ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfrist zu beenden, sollte ein solcher Vertrag geschlossen werden.

Hände schütteln

Ein Mietaufhebungsvertrag ist nur möglich wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind.

Alle Vertragspartner sind sich einig, dass die Kündigungszeit nicht eingehalten werden soll.

Praktische Hinweise zur Vorgehensweise beim Abschluß einer Mietaufhebungsvereinbarung.

Bevor der Mietaufhebungsvertrag geschlossen wird, ist es empfehlenswert, die Wohnung von Mieter und Vermieter auf Schäden zu untersuchen.

So kann man sich einfacher darauf einigen, ob noch renoviert werden muss und wie die Wohnung übergeben werden soll.
Dies kann man anschließend im Mietaufhebungsvertrag festhalten.

Bevor Sie einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihrem Mieter schließen, sollten Sie mit Ihrem neuen Mieter einig sein.

Hier liegt aber der größte Fallstrick bei einem Mietaufhebungsvertrag.

Wenn Sie den Mietaufhebungsvertrag mit ihrem jetzigen Mieter schließen und ihr neuer Mieter überlegt es sich anders und unterschreibt den Mietvertrag doch nicht, so haben Sie eventuell einen finanziellen Schaden durch einen Mietausfall.

Unterzeichnen Sie den Mietvertrag mit Ihrem neuen Mieter und ihr jetziger Mieter überlegt es sich anders und will doch in der Wohnung bleiben, haben Sie Ihre Wohnung 2 x vermietet.
Das kann hohe Regressansprüche für Sie als Vermieter zur Folge haben.

Die Lösung:

Schritt 1:

Besprechen Sie mit Ihrem jetzigen Mieter den Mietaufhebungsvertrag und fertigen Sie einen Entwurf an. Unterschreiben Sie die Mietaufhebungsvereinbarung jedoch noch nicht.

Schritt 2:

Wenn Sie einen neuen Mieter gefunden haben, lassen Sie Ihren neuen Mieter den Mietvertrag unterzeichnen, unterschreiben als Vermieter jedoch noch nicht.

Durch die Unterschrift Ihres neuen Mieters auf dem Mietvertrag haben Sie sichergestellt, dass dieser nicht mehr abspringen kann.

Schritt 3:

Unterschreiben Sie jetzt mit ihrem aktuellen Mieter den Mietaufhebungsvertrag.

Schritt 4:

Jetzt können Sie den neuen Mietvertrag gegenzeichnen und ihrem neuen Mieter den Mietvertrag aushändigen.

Mit dieser Vorgehensweise vermeiden Sie Mietausfall oder rechtliche Probleme durch Doppelvermietung.

Gründe für den Abschluß einer Mietaufhebungsvereinbarung

Nur einer von mehreren Hauptmietern will ausziehen

Adieu

Stehen mehrere Mieter im Mietvertrag werden alle Mieter als Einheit betrachtet und gelten so vor dem Gesetz als Gesamtschuldner, § 421 BGB

Dadurch sind alle Mieter verpflichtet, die eingegangenen Vereinbarungen zu leisten, sprich Mietzahlungen zu leisten und Kündigungsfristen einzuhalten.

Es besteht kein Sonderkündigungsrecht, wenn nur einer der Mieter ausziehen will

Das bedeutet alle Mieter kündigen den Mietvertrag oder ein Mieter wird durch einen Mietaufhebungsvertrag aus dem Mietvertrag entlassen.

Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages – Beendigung des Mietvertrages trotz Mindestmietdauer

Die Lebensumstände des Mieters haben sich geändert

Babyschuhe

Manchmal ändern sich die Lebensumstände sehr schnell

  • Neue Partnerschaft
  • Trennung
  • Unerwartete Schwangerschaft
  • Tod eines Mieters

So das es sinnvoll sein kann, dass Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.

Wenn die Wohnung verkauft werden soll

For Sale

Eine unvermietete Wohnung verkauft sich oftmals besser und zu einem höheren Preis.

Deshalb kann es Sinn machen seinem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag anzubieten.
Hier macht es von Fall zu Fall Sinn dem Mieter einen finanziellen Anreiz zu bieten.

Was in einer Mietaufhebungsvereinbarung stehen sollte

Hier kommt es darauf an, ob es den Vertragsparteien nur darum geht, die gesetzlichen Kündigungsfristen zu verkürzen oder ob noch weitere Vereinbarungen getroffen werden sollen.

Generell gehört in einen Mietaufhebungsvertrag:

  • alle Vermieter sowie aller Mieter als Vertragsparteien
  • Passus auf das Widerspruchsrecht zu verzichten
  • Ort und Datum des Vertragsabschlusses
  • Unterschriften aller beteiligten Personen, Ort und Datum der Unterzeichnung

Weitere Vereinbarungen im Mietaufhebungsvertrag

  • Ende der Mietzeit
  • Handhabung der Schönheitsreparaturen
  • Übergabe der Wohnung
  • Betriebskostenabrechnung
  • Rückzahlung der Kaution
  • Etwaige Abfindung

Dauer der Mietzahlung

Zur Vermeidung von Missverständnisse gehört in den Mietaufhebungsvertrag eine Reglung, wonach der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet bleibt, die Miete und die Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten zu leisten.

Abrechnung der Betriebskosten

Als Vermieter bleiben Sie zur Abrechnung über die vom Vermieter geleisteten Vorauszahlungen verpflichtet.
Eine davon abweichende Vereinbarung ist von Gesetzes wegen unwirksam.

Je nach Ihrer Interessenlage bleibt es Ihnen aber unbenommen zu regeln, dass Sie dem Mieter, die für noch nicht abgerechnete Abrechnungsperioden geleisteten Vorauszahlungen erstatten und eine Abrechnung nicht mehr stattfindet.
Das bietet sich speziell dann an, wenn Sie die Wohnung dringend benötigen oder die Abrechnungsperiode gerade erst begonnen hat.

Rückzahlung der Kaution

Wenn alle anderen Punkte einvernehmlich geregelt werden konnten, sollte es möglich sein, auch hierüber eine Verständigung herbeizuführen.
Erforderlich ist eine klare Regelung dazu, ob und in welchem Umfang die Mietsicherheit nebst Zinsen benötigt wird, um Ihre etwaigen Gegenansprüche als Vermieter auszugleichen.

Falls ein Saldo zu Gunsten des Mieters verbleibt, muss geklärt werden, wann die Rückzahlung der restlichen Mietsicherheit erfolgen soll.

Den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses

Hier muss ein konkreter Termin genannt werden.
Vereinbarungen wie „Der Mieter zieht aus, sobald er eine neue Wohnung gefunden hat“ sind für Sie als Vermieter weder interessengerecht noch praktisch durchsetzbar.

Wenn Dinge vereinbart werden, die nicht unter das Mietrecht fallen, so sollten diese in einem separaten Vertrag erfolgen. (etwa der Verkauf/Kauf einer Einbauküche.)

Rechtliche Anforderungen an den Mietaufhebungsvertrag

Ein Aufhebung eines Mietvertrages wird rechtlich wie jeder andere Vertragskündigung behandelt.

Mietrecht

Daher müssen die Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) angewendet werden.

Es gilt § 312 BGB ebenso wie die Regelungen zum Widerruf in § 550 BGB

Alle Beteiligten müssen dem Vertrag zustimmen und sich mit den festgehaltenen Bestimmungen einverstanden erklären.
Einseitige Vereinbarungen sind nicht wirksam.

Gesetzbuch

Eine Mietaufhebungsvereinbarung ist an keine besondere Form- oder Fristerforderniss gebunden.

ein Mietaufhebungsvertrag wird verfasst

Ein Aufhebungsvertrag kann sowohl schriftlich wie aber auch mündlich geschlossen werden.

In der Regel wir jedoch die Schriftform gewählt.
Nur so können die Bedingungen der Auflösung des Mietvertrages auch

Ausnahme § 550 BGB 

Das zwingende Schriftformerfordernis gilt wenn der § 550 BGB eingreift.
Dies ist der Fall wenn der Mietvertrag nicht beendet, sondern nur abgeändert wird.
Zum Beispiel wenn der ursprüngliche Mietvertrag mit mindestens einem von mehreren Mietern oder einem Nachmieter fortgesetzt wird und dies durch Bezugnahme auf den Mietvertrag auch kenntlich gemacht wird.

Unabhängig von der ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist können sich Vermieter und Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag auf ein für beide Seiten annehmbares Datum einigen, an dem das Mietverhältnis enden soll.

Hierbei können auch die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen unterschritten werden.

Jeder Bestandteil der Mietaufhebungsvereinbarung sollte unbedingt „vollstreckungsfähig“ sein, so dass in einem eventuell daraus resultierenden Rechtsstreit keine Zweifel am Regelungsgehalt aufkommen kann.

Mietaufhebungsvertrag bei einer Wohngemeinschaft

Sind mehrere Personen Vertragspartner des Vermieters zum Beispiel wie es bei einer Wohngemeinschaft der Fall ist, müßen ALLE MIETER und der Vermieter zustimmen, wenn ein Mieter aus dem Mietvertrag entlassen werden will.

 Sind mehrerer Vermieter oder Mieter Vertragspartner, ist auch die Mietaufhebungsvereinbarung durch dieselben Personen zu unterzeichnen, sonst ist sie insgesamt unwirksam.

Gibt es ein Recht auf Mietaufhebung?

Grundsätzlich gibt es keinen Anspruch auf vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages.
Nur ausnahmsweise kann sich ein solcher Anspruch ergeben.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters sahen Gerichte in folgenden Fällen:

  • wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters
  • schwere Krankheit des Mieters oder notwendiger Umzug in ein Altersheim
  • die Ehe scheitert oder ein Mieter stirbt und die Wohnung ist für einen Mieter zu groß und zu teuer
  • beruflich bedingter – zwingender – Ortswechsel

Diese Ausnahmen gelten jedoch nur für diejenigen Fälle, in denen der Mieter an eine längere Vertragslaufzeit gebunden ist.  Eine Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ist den Mietern laut gängiger Rechtssprechung zuzumuten.

Eine einvernehmliche Vertragsaufhebung ist grundsätzlich immer und ohne Einhaltung einer bestimmten Frist möglich.

Gilt ein mündlich geschlossener Mietaufhebungsvertrag ?

Eine mündlich geschlossene Mietaufhebungsvereinbarung ist gültig.
Allerdings sollte ein Vertrag immer schriftlich fixiert werden.
Nur so ist der Inhalt der Vereinbarung später auch beweisbar.

Kann man von einem Mietaufhebungsvertrag zurück treten?

Widerruf

Ein Mieter, der bei einem Besuch des Vermieters in seiner Wohnung unvorbereitet eine Mietaufhebungsvereinbarung abgeschlossen hat, kann nach § 312 BGB i.V.m. § 355 BGB nachträglich der Widerruf erklären.

Der Mieter kann in diesem Fall den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Die Widerspruchsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Mieter vom Vermieter eine schriftliche Verlautbarung über das Rücktrittsrecht erhalten hat.
Falls dieser Hinweis dem Mieter nicht gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags zugegangen ist, verlängert sich die Widerspruchsfrist automatisch um einen Zeitraum von vier Wochen nach der Entgegennahme der Widerrufsbelehrung.

Wenn es vom Vermieter versäumt wurde, dem Mieter überhaupt eine Widerrufsbelehrung zuzustellen, endet die Widerrufsfrist spätestens sechs Monate nach Unterzeichnung des Vertrags.

Zur Sicherheit sollten Sie als Vermieter eine Widerrufsbelehrung in den Vertrag aufnehmen um die nachteiligen Folgen einer langen Widerrufsfrist in jedem Falle zu vermeiden.

Das Recht zum Widerruf kann hierbei vor allem dann gegeben sein, wenn der Mietaufhebungsvertrag durch mündliche Verhandlungen außerhalb des Geschäftsraums des Vermieters geschlossen worden ist.

Abfindung zu Gunsten des Mieters

Abfindung zu Gunsten des Mieters

Auch wenn der Mieter langfristig über Kündigungsfristen, Kündigungsausschluss Klausel oder einem Zeitmietvertrag vor einer Kündigung geschützt ist, kann mit dem Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.

Eine Abfindung wird oftmals als Mittel eingesetzt, um dem Mieter die vorzeitige Beendigung reizvoll zu gestalten und so die einvernehmliche Aufhebung zu erzielen.

Bei Zahlung einer Abfindung sollten Zweck der Zahlung sowie Zahlungsweise und -Zeitpunkt genau aufzuführen.

Hinweis!

Sie können die Abfindung an den Mieter nur als Werbungskosten steuerlich geltend machen, wenn Ihm Vertrag aufgeführt ist

  • das der Mieter auf Zahlung einer Abfindung besteht
  • die Wohnung anschließend wieder vermietet wird.

Das könnte Sie auch interessieren:

Kündigung Mietvertrag

Mietvertrag kündigen

Muster Abmahnung 

Abmahnung eines Mieters Vorschaubild

Kündigungsbestätigung

Vermieter schreibt eine Kündigungsbestätigung

Rechtlicher Hinweis

Dieser Artikel soll nur zur ersten Information dienen und soll nicht als Rechtsberatung gesehen werden.
Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir, für die rechtliche Unanfechtbarkeit der Erläuterungen sowie der dazugehöriger Musterverträge keine Haftung.