Musterbrief für einen Widerspruch gegen eine Mietminderung wegen Schimmel

Schimmel in Mietwohnungen ist ein weit verbreitetes Problem, das oftmals zu Mietminderungen führt. 

Es ist essenziell für Vermieter zu wissen, wie sie durch die Verwendung von Musterbriefen effektiv Widerspruch gegen solche Mietminderungen einlegen können. 

Widerspruch gegen Mietminderung aufgrund von Schimmel: Eine Anleitung für Vermieter

Schimmel in der Wohnung kann ein ernstes Problem darstellen und hat oft eine Mietminderung zur Folge. Doch in welchen Fällen kann der Vermieter gegen eine solche Mietminderung Widerspruch einlegen? Dieser Blogbeitrag bietet eine Übersicht.

Ursache des Schimmels klären: Wer trägt die Verantwortung?

Bevor man gegen eine Mietminderung Widerspruch einlegt, ist es wichtig zu klären, wer die Verantwortung für den Schimmelbefall trägt. Ist die Nutzung der Wohnung durch den Schimmel eingeschränkt, können Mieter grundsätzlich eine Mietminderung vornehmen (§ 536 BGB). Doch es kommt auf die Ursache des Schimmelbefalls an.

Beispiele für vom Mieter verursachten Schimmel

Es gibt Fälle, in denen der Mieter für den Schimmel verantwortlich gemacht werden kann.

Hier einige Beispiele:

Unzureichendes Lüften: 

Eine der häufigsten Ursachen für Schimmelbildung ist unzureichendes Lüften der Räume. Feuchtigkeit, die durch Kochen, Duschen, Atmen usw. entsteht, muss durch regelmäßiges Stoßlüften (mehrmals täglich für einige Minuten alle Fenster weit öffnen) abgeführt werden. Bleibt diese Feuchtigkeit in der Wohnung, kann sie sich an kalten Wänden niederschlagen und dort zu Schimmelbildung führen.

Falsches Heizen:

Eine zu niedrige Raumtemperatur kann ebenfalls Schimmelbildung begünstigen. Kalte Wände begünstigen die Kondensation von Feuchtigkeit, was wiederum Schimmelbildung begünstigt. Daher ist es wichtig, die Räume gleichmäßig zu heizen und für ausreichende Temperaturen zu sorgen.

Möbel zu dicht an der Wand:

Wenn Möbel zu dicht an der Wand stehen, kann die Luft dahinter nicht zirkulieren, was zur Bildung von Feuchtigkeit und damit zur Schimmelbildung führen kann. Es ist daher ratsam, einen kleinen Abstand zwischen Möbeln und der Wand zu lassen.

Trocknen von Wäsche in der Wohnung:

Das Trocknen von Wäsche in der Wohnung kann die Feuchtigkeit in der Luft stark erhöhen. Wenn diese Feuchtigkeit nicht durch Lüften abgeführt wird, kann sie Schimmelbildung begünstigen.

Hohe Luftfeuchtigkeit durch Zimmerpflanzen:

Eine große Anzahl von Zimmerpflanzen in der Wohnung kann die Luftfeuchtigkeit erheblich erhöhen. Während Pflanzen die Luftqualität verbessern können, kann ein Überschuss an Feuchtigkeit, insbesondere wenn sie nicht durch ausreichendes Lüften ausgeglichen wird, zu Schimmelbildung führen.

In diesen Fällen wäre eine Mietminderung ausgeschlossen.

Vom Vermieter zu verantworteten Schimmel

Hier einige Beispiele:

Unzureichende Isolierung: 

Eine unzureichende Isolierung kann dazu führen, dass Wände und Decken kälter sind als die Raumluft. Dies kann zur Kondensation von Feuchtigkeit führen, was ideale Bedingungen für Schimmelbildung schafft. Es ist die Verantwortung des Vermieters, sicherzustellen, dass die Wohnung oder das Haus angemessen isoliert ist.

Undichte Fenster oder Dächer:

Undichte Fenster oder Dächer können dazu führen, dass Wasser in das Gebäude eindringt, was die Feuchtigkeit in den Innenräumen erhöht und so die Schimmelbildung begünstigt. Es ist die Aufgabe des Vermieters, sicherzustellen, dass Fenster und Dach ordnungsgemäß abgedichtet sind und kein Wasser eindringen kann.

Probleme mit der Heizungs- oder Lüftungsanlage: 

Eine defekte Heizungs- oder Lüftungsanlage kann die Fähigkeit des Mieters beeinträchtigen, die Raumfeuchtigkeit zu kontrollieren, was zu einer erhöhten Schimmelbildung führen kann. Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass solche Systeme ordnungsgemäß funktionieren und instand gehalten werden.

In solchen Fällen wäre der Vermieter für den Schimmelbefall verantwortlich und der Mieter hätte das Recht, die Miete zu mindern.

Wie kann der Vermieter der Mietminderung widersprechen?

Wenn der Vermieter der Meinung ist, dass die Mietminderung unbegründet ist, gibt es mehrere Möglichkeiten, Widerspruch einzulegen.

Prüfung der Minderungsbegründung

Zunächst muss geklärt werden, ob der Mangel eine Minderung begründet. Dabei spielt der Mietvertrag eine entscheidende Rolle. Weicht der Zustand der Wohnung, wie er im Mietvertrag vereinbart wurde, vom aktuellen Zustand ab, besteht grundsätzlich ein Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigen könnte. Allerdings ist nicht jeder Mangel erheblich genug, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.

Widerspruchsmöglichkeiten

Der Vermieter kann der Mietminderung widersprechen, wenn der Mangel unerheblich ist oder wenn der Mieter auf eine Mängelanzeige verzichtet hat. Des Weiteren kann der Vermieter der Mietminderung widersprechen, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kannte, den Schaden selbst verursacht hat, oder die Mietminderung rechtlich ausgeschlossen ist.

Vorgehensweise bei Widerspruch

Wenn der Vermieter sich mit einer Minderungsforderung konfrontiert sieht, muss er wissen, wie er einer Mietminderung angemessen widersprechen kann und wie am besten dabei vorzugehen ist:

• Inaugenscheinnahme: Der erste Schritt sollte immer eine Besichtigung des Mangels sein. Dabei sollte der Vermieter den Mangel genau prüfen und sich ein Bild davon machen, inwieweit dieser die Gebrauchstauglichkeit wirklich beeinträchtigt. Bei dieser Besichtigung kann sich der Vermieter von einem Sachverständigen unterstützen lassen.
• Prüfung des Mietvertrags: Der genaue Inhalt des Mietvertrags ist ausschlaggebend. Denn gemäß Mietrecht hat der Vermieter die Pflicht, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu gewährleisten (§ 535 Abs. 1 BGB). Dies gilt unabhängig davon, wie der Mangel entstanden ist.
• Beweissicherungsverfahren: Sollte es sich um einen strittigen Mangel handeln oder die Verursachung unklar sein, kann der Vermieter ein Beweissicherungsverfahren beim örtlichen Amtsgericht beantragen.

Schlussendlich ist es wichtig zu beachten, dass jeder Fall individuell ist und eine pauschale Aussage, wann genau eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wann nicht, schwierig ist. Daher ist es immer ratsam, bei solchen Fällen professionellen Rat einzuholen.

Widerspruch gegen Mietminderung wegen Schimmel: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1: Überprüfen Sie die Mängelanzeige des Mieters

Der erste Schritt besteht darin, die Mängelanzeige des Mieters zu überprüfen. Hier sollten Sie besonders darauf achten, ob der Mieter den Mangel detailliert beschrieben und Sie als Vermieter fristgerecht darüber informiert hat¹.

Schritt 2: Untersuchen Sie den gemeldeten Mangel

Nehmen Sie den gemeldeten Mangel selbst in Augenschein oder lassen Sie ihn von einem Sachverständigen überprüfen. Versuchen Sie zu klären, ob der Schimmel tatsächlich vorhanden ist und ob er die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkt¹.

Schritt 3: Überprüfen Sie die Ursache des Schimmels

Untersuchen Sie, ob der Schimmel durch das Verhalten des Mieters oder durch bauliche Mängel verursacht wurde. Beispiele für mieterbedingtes Verhalten könnten unzureichendes Lüften oder Heizen, das Trocknen von Wäsche in der Wohnung oder das Aufstellen von Möbeln zu nahe an den Wänden sein. Bauliche Mängel könnten eine unzureichende Isolierung, undichte Fenster oder Dächer, oder Probleme mit der Heizungs- oder Lüftungsanlage sein.

Schritt 4: Formulieren Sie Ihren Widerspruch

Wenn Sie der Meinung sind, dass der Mieter die Mietminderung zu Unrecht vorgenommen hat, sollten Sie Ihren Widerspruch schriftlich formulieren. Erläutern Sie in diesem Schreiben, warum Sie der Mietminderung widersprechen und fügen Sie gegebenenfalls Beweismittel hinzu, die Ihre Position stützen.

Schritt 5: Senden Sie den Widerspruch an den Mieter

Schicken Sie den Widerspruch an den Mieter.

Bitte beachten Sie, dass ein Einschreiben nicht rechtsicher ist, da ein Einschreiben keinen Nachweis über den Inhalt des Briefes gibt.

Schritt 6: Beweissicherungsverfahren: 

Sollte es sich um einen strittigen Mangel handeln oder die Verursachung unklar sein, kann der Vermieter ein Beweissicherungsverfahren beim örtlichen Amtsgericht beantragen.