Kündigung eines Mieters wegen Zahlungsverzug 2024
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Muster Kündigungsschreiben wegen Zahlungsverzug
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Anmerkung:
Zur formellen Wirksamkeit Ihrer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss der Mieter seinen Zahlungsrückstand zweifelsfrei nachvollziehen können (BGH, Urteil v. 12.05.10, Az. VIII ZR 96/09).
Diesem Erfordernis entsprechen Sie am besten mit einer tabellarischen Übersicht der geschuldeten und gezahlten Mieten wie in diesem Muster.
Die Kündigung bleibt auch wirksam, wenn der ihr zugrundeliegende Zahlungsrückstand vor dem Zugang der Kündigung
gutgeschrieben wird (BGH, Urteil v. 27.09.17, Az. VIII ZR 193/16).
Allerdings kann dem Mieter dann die „Schonfrist“ zu Gute kommen. Ihr Recht auf „Schonfrist“ (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) hat Ihr Mieter nur, wenn er seine Rückstände vollständig ausgleicht (BGH, Urteil v. 24.08.16, Az. VIII ZR 261/15); nur in diesem Fall wird Ihre fristlose Kündigung nachträglich unwirksam.
Dieses Recht auf „Schonfrist“ hat ein Mieter aber nicht gegenüber einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (BGH, Beschluss v. 20.07.16, Az. VIII ZR 238/15), weshalb diese Kündigung immer „hilfsweise“ erklärt werden sollte.
Hinsichtlich der vorsorglich hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung weise ich Sie darauf hin, dass Sie ihr gegenüber kein Recht auf „Schonfristzahlung“ haben, Sie diese Kündigung also nicht durch nachträglichen Zahlungsausgleich
unwirksam machen können.
Auch haben Sie in diesem Fall nicht das Recht, eine Härte gegenüber der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs einwenden zu können (BGH, Urteil v. 01.07.20, Az. VIII ZR 323/18).
Zahlungsverzug des Mieters: Ziehen Sie schnell und sicher die Notbremse!
Die Praxis zeigt es immer wieder:
Kommt der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug, ist sofortiges Handeln geboten nach dem Motto: „Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende“. Und das heißt: Kündigen Sie fristlos wegen Zahlungsverzugs, sobald Ihnen dies möglich ist.
Nach dem Gesetz dürfen Sie Ihrem Mieter in 3 Fällen wegen Zahlungsverzugs
kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB):
1. Ihr Mieter ist mit der gesamten Miete, also mit der Grundmiete und der Betriebskostenvorauszahlung, für 2 aufeinanderfolgende Monate in Verzug.
Beispiel:
Ihr Mieter hat in den Monaten Juni und Juli die Miete nicht gezahlt.
2. Ihr Mieter befindet sich in Höhe von mindestens einer Miete in Verzug, wobei dieser Rückstand in mindestens 2 aufeinanderfolgenden Monaten entstanden ist.
Beispiel:
Ihr Mieter hat in den ersten 4 Monaten des Jahres jeweils nur 70% der Miete gezahlt. Er ist deshalb mit einem Beitrag säumig, der 120% einer Miete entspricht
Beispiel:
Die Miete beträgt 400 €. Im Januar hat Ihr Mieter keine Miete gezahlt, im Februar und März überweist er die Miete in voller Höhe. Im September zahlt er keine Miete oder der Mieter mindert die Miete unberechtigt über 7 Monate hinweg zu jeweils 33%.
Zu den Mietrückständen zählen in allen 3 Fällen:
- offene Mieten einschließlich solcher aus unberechtigter Mietminderung
- die entsprechenden Betriebskostenvorauszahlungen
- geschuldete, vom Mieter aber nicht gezahlte Raten der Mietkaution
Nicht in Verzug kommt Ihr Mieter aber, wenn er die Miete oder Teile davon „unter Vorbehalt“ zahlt, weil er eigentlich zu seinen Gunsten eine Mietminderung annimmt, sich ihrer aber nicht sicher ist.
Andersherum: Hat der Mieter zu Unrecht gemindert, weil er sich über sein diesbezügliches Recht geirrt hat, dürfen Sie ihm bei entsprechendem Rückstand kündigen denn dieser Irrtum geht zu lasten des Mieters (BGH, Urteil v. 11.07.12, Az. VIII ZR 138/11).
Nicht zu den Mietrückständen zählen:
- Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung
- Verzugszinsen
- Schadenersatzansprüche, Kostenerstattungsansprüche
Bitte beachten Sie:
Es genügt nicht,
dass der erforderliche Zahlungsrückstand erst besteht, wenn der Mieter Ihre Kündigung erhält. Der Rückstand muss vielmehr gegeben sein, wenn Sie die Kündigung schreiben und versenden (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. VIII ZR 66/08).
Ihr Vorteil: Der Grund, warum Ihr Mieter seine Miete nicht oder nicht in geschuldeter Höhe gezahlt hat, ist unerheblich. Es spielt keine Rolle, ob er „etwas dafür kann“, also ob ihn am Verzug ein Verschulden trifft. Deshalb gerät ein Mieter auch in Zahlungsverzug, wenn das Sozialamt die Miete für den Mieter nicht rechtzeitig erbracht hat. Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter diese Sozialleistung rechtzeitig und korrekt beantragt hat (BGH, Urteil v. 04.02.15, Az. VIII ZR 175/14).
Ihr Vorteil: Vor Ihrer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs brauchen Sie Ihren Mieter nicht abzumahnen (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB).
Mein Tipp
Auch fristgemäß kündigen
Weil Mieter die fristlose Kündigung mit einem nachträglichen, vollständigen Zahlungsausgleich unwirksam machen können (sogenannte Schonfrist), sollten Sie dem Mieter immer „fristlos, hilfsweise fristgemäß“ kündigen. Dies hat für Sie den Vorteil, dass
trotz späterer Zahlung die ordentliche Kündigung wirksam bleibt (BGH, Urteil v. 19.09.18, Az. VIII ZR 231/17).
Auch hat ein Mieter nicht das Recht, gegenüber einer hilfsweise ordentlich erklärten Kündigung wegen Zahlungsverzug eine Härte i.S.v. § 574 BGB einzuwenden (BGH, Urteil v. 01.07.20, Az. VIII ZR 323/18).
Ihr Vorteil: Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Was viele Vermieter und Mietverwalter nicht wissen
Wegen Zahlungsrückstands dürfen Sie Ihrem Mieter auch ordentlich („fristgemäß“) kündigen.
In diesem Fall kann der Verzug auch aus Ihrer Betriebskostennachforderung resultieren (eine fristlose
Kündigung ist hier nicht möglich).
Voraussetzung hierfür ist:
1. Es besteht ein Zahlungsrückstand von mindestens 1 Monatsmiete.
2. Der Zahlungsrückstand besteht länger als 1 Monat.
3. Der Mieter ist wegen dieses Rückstands mindestens einmal gemahnt worden (die Zahlung muss angemahnt und nicht der
Mieter abgemahnt werden).
Unter diesen Voraussetzungen dürfen Sie dem Mieter ordentlich mit
Kündigungsfrist kündigen gemäß § 573 BGB (BGH, Urteil v. 10.10.12,
Az. VIII ZR 107/12). Damit ist Ihnen eine ordentliche Kündigung schon
dann erlaubt, wenn der Mietrückstand für eine fristlose Kündigung noch nicht ausreicht.
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Über den Autor Hans Peter Seefelder
In über 35 Jahren durfte ich mit meinem Team in 5 Bundesländern Vermietern bei der Mietersuche behilflich sein.
In dieser Zeit konnte ich für über 10 000 Wohnungen nette und solide Mieter vermitteln.
Seit Einführung des Bestellerprinzip 2015 biete ich für Vermieter meinen Service "Mieterakquise und Terminservice für Vermieter"
Die preisgünstige Art, nette und solide Mieter zu finden.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Artikel soll nur zur ersten Information dienen und soll nicht als Rechtsberatung gesehen werden.
Aufgrund der stetigen Veränderung und Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts übernehmen wir, für die rechtliche Unanfechtbarkeit der Erläuterungen sowie der dazugehöriger Musterverträge keine Haftung.
