Fristlose Kündigung der Wohnung: Vorlagen für Vermieter

Das Wichtigste zur fristlosen Kündigung einer Mietwohnung

Wann dürfen Vermieter fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung kann laut BGB §569 nur dann ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Der Vermieter darf fristlos kündigen,…

1. Wenn der Mieter den Hausfrieden stört.

Wenn Mieter den Hausfrieden wiederholt und in erheblichem Maße stören, hat der Vermieter das Recht eine fristlose Kündigung auszusprechen, um den Frieden in der Hausgemeinschaft wiederherzustellen. 

2. wenn die Miete nicht bezahlt wird

Wird zwei Monate hintereinander die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlen, darf der Vermieter fristlos kündigen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über mehr als zwei Monate die Miete nur teilweise bezahlt und dem Vermieter einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldet.

3. wenn der Mieter die Mietwohnung in Gefahr bringt.

Wenn der Vermieter beweisen kann, dass seine Mietwohnung durch den Mieter in ständiger Gefahr ist, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. 

4. wenn der Mieter die Hausordnung nicht einhält.

Wird durch den Mieter wissentlich mehrfach gegen die Hausordnung verstoßen, kann dies ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Mieter muss allerdings auf seinen Verstoß hingewiesen und in der Regel abgemahnt werden. Verstößt er dann weiterhin gegen die Regelungen, muss er die fristlose Kündigung in Kauf nehmen.

5. wenn der Mieter den Vermieter beleidigt.

Werden Mieter gegenüber Vermieter, dessen Angestellten oder der Hausverwaltung beleidigend, kann dies das Verhältnis der Mietparteien so sehr beeinträchtigen, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. 

6. wenn der Mieter ohne Genehmigung bauliche Maßnahmen durchführt.

Verändert der Mieter ohne die Genehmigung des Vermieters die Wohnung durch bauliche Maßnahmen, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Bei kleinen Veränderungen, gilt dies natürlich nicht. Aufgrund der schweren Folgen einer fristlosen Kündigung, ist diese nur dann gerechtfertigt, wenn dadurch die Interessen des Vermieters erheblich verletzt werden.

7. wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet.

Vermietet der Hauptmieter die Wohnung ohne Wissen und Einverständnis des Vermieters weiter an einen Untermieter, begeht er einen erheblichen Verstoß gegen den Mietvertrag. Dementsprechend hat der Vermieter bei unerlaubter Untervermietung das Recht fristlos zu kündigen.

Was sollte eine fristlose Kündigung beinhalten?

Eine fristlose Kündigung sollte immer nachstehende Punkte beinhalten:

• Name und Adresse alle Vermieter
• alle Mieter (das Kündigungsschreiben muß grundsätzlich an alle Mieter gerichtet werden, auch wenn nur noch eine Mieter die Wohnung bewohnen sollte.
• Ort und Datum
• dass Sie fristlos kündigen möchten
• den Grund der Kündigung
• Erklärung der ordentlichen Kündigung falls die fristlose Kündigung nicht greift
• Unterschrift aller Vermieter

Was sollten Vermieter bei einer fristlosen Kündigung beachten?

Die fristlose Kündigung muss zeitnah zum Auftreten beziehungsweise zur Entdeckung des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden.

Die fristlose Kündigung muss immer schriftlich erfolgen, von allen Vermietern unterschrieben unterzeichnet werden und der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Müssen Vermieter eine fristlose Kündigung begründen?

Wird eine fristlose Kündigung durch die Vermieter ausgesprochen, muss eine solche immer begründet sein. Ohne einen wichtigen Grund ist eine fristlose Kündigung nicht zulässig.

Wie schnell müßen die Mieter nach einer fristlosen Kündigung ausziehen?

Räumungsfrist: Wie viel Zeit bleibt den Mieten zum Ausziehen?

Wenn die Mieter eine wirksame fristlose Kündigung erhalten haben, müssen Sie nicht am selben Tag ausziehen. In der Regel müssen Sie als Vermieter den Mietern eine sogenannte Räumungsfrist von 1-2 Wochen nach dem Erhalt der Kündigung zugestehen.

Im Einzelfall kann diese Frist sogar länger sein, wenn Sie z. B. wenn der Mieter schwer erkrankt ist.

Was kann ich als Vermieter tun, wenn der Mieter nicht auszieht.

Erst, wenn die Mieter in dieser Frist nicht ausziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Im Zweifelsfall vollstreckt dann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung.

Was ist eine fristlose Kündigung im Mietrecht?

Eine außerordentliche fristlose Kündigung können Sie als Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, wenn Ihr Mieter/in derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen hat, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie Ihrem Mieter/in eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung zugestellt haben und dieser das abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt hat (§ 543 Absatz 3 BGB).

Wann kann man als Vermieter fristlos kündigen?

Wenn der Mieter im Zahlungsverzug ist (erheblicher Mietrückstand) ist es ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB.

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oderb) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen.

Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter/innen:

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.
• die Kaution nicht bezahlt wurde

Weitere Gründe die eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen

• nachhaltiger Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm, Belästigung von Mitmietern)
• erheblicher Gefährdung der Mietsache
• unerlaubter Untervermietung
• Trotz Abmahnung verweigert der Mieter schuldhaft die Rauchmelderwartung in seiner Wohnung. AG Brandenburg, Urteil v. 05.11.21, Az. 31 C 32/21
• Der Mieter beschädigt vorsätzlich die Wohnungseingangstür eines Nachbarn, so dass diese ausgetauscht werden muss. LG Kassel, Beschluss v. 20.02.18, Az. 1 S 17/18
• Der Mieter nutzt seine Wohnung für den Anbau und Konsum von Cannabis in erheblichem Umfang. AG Hamburg-Altona, Urteil v. 14.02.12, Az. 316 C 275/11
• Wegen erheblicher Defizite bei der Körperhygiene sowie wegen starken Rauchens verursacht die betagte Mieterin einen „unerträglichen Geruch“ in und vor der Mietwohnung. AG Wetzlar, Urteil v. 08.01.13, Az. 38 C 1389/12
• Der Mieter hatte als Mietinteressent die Frage, ob ihm in seinem derzeitigen Mietverhältnis gekündigt wurde, wahrheitswidrig verneint. AG Kaufbeuren, Beschluss v. 07.03.13, Az. 6 C 272/13
• Der Mieter leugnet wahrheitswidrig gegenüber seinem Vermieter seine unberechtigte Untervermietung. AG München, Urteil v. 25.04.13, Az. 423 C 29146/12
• Der Mieter verweigert unberechtigt die berechtigte Besichtigung des Vermieters trotz entsprechender vorheriger Abmahnung. AG München, Urteil v. 28.07.20, Az. 473 C 6285/20
• Ein Mieter bezeichnet seinen Vermieter als „dusselig“ und fordert ihn auf, „sein Spatzenhirn anzustrengen und nachzudenken“. AG München, Urteil v. 21.10.08, Az. 415 C 20663/08
• Der Mieter raucht in seiner Wohnung so stark, dass wegen des Geruchs im Treppenhaus eine Gesundheitsgefahr nicht ausgeschlossen werden kann. BGH, Urteil v. 18.02.15, Az. VIII ZR 186/14
• Der Mieter erstattet wider besseren Wissens Strafanzeigen und Anzeigen bei Behörden gegen seinen Vermieter allein in der Absicht, diesen zu schädigen. AG München, Urteil v. 25.03.15, Az. 424 C 27079/14
• Der psychisch kranke und unter Betreuung stehende Mieter bewirft aus seinem Fenster heraus Autos und Personen mit Steinen. AG Bernau, Urteil v. 29.09.09, Az. 10 C 594/09
• Der Mieter hat ohne Erlaubnis des Vermieters eine andere Wohnungstür eingebaut, wodurch die Statik des Gebäudes gefährdet ist. AG Berlin-Mitte, Urteil v. 26.09.13, Az. 6 C 68/13
• Ein an Schizophrenie leidender Mieter lärmt und beleidigt mehrfach erheblich seine Mitbewohner. AG Berlin-Wedding, Urteil v. 25.06.13, Az. 7 C 148/12
• Der Mieter hält trotz Abmahnung einen Igel (Igel sind Wildtiere und keine Haustiere) in der Wohnung. AG Spandau, Urteil v. 11.11.14, Az. 12 C 133/14
• Der Mieter zapft für die Versorgung seiner Wohnung illegal eine Stromleitung an („Stromdiebstahl“). AG Wedding, Urteil v. 10.02.15, Az. 11 C 103/14
• Der Mieter ruft dem Vermieter beim Weggehen hinterher: „Sie sind ein Schwein“, ohne dass der Vermieter ihn hierzu provoziert hat. AG München, Urteil v. 16.07.13, Az. 411 C 8027/13
• Der Mieter droht dem Hausmeister, er solle sich nicht mehr in die Siedlung trauen, er bekomme sonst die Zähne eingeschlagen. AG Köln, Urteil v. 21.11.14, Az. 208 C 151/14
• Der Ehemann der Mieterin hat mit einem Fahrradschloss das Zufahrtstor zum Hof verschlossen und den Verwalter am Verlassen gehindert. AG Berlin-Charlottenburg,  Urteil v. 03.03.15, Az. 234 C 106/14
• Die Mieterin bezeichnet die Objektbetreuerin des Vermieters als „fette Kaugummi-Drecksau“ und „dreckige Schweine-Drecksau“. LG München I, Beschluss v. 13.01.15, Az. 14 S 24161/14
• Der Mieter hat seinem Vermieter wahrheitswidrig mitgeteilt, für eine Reparatur (am Heizkörper) nicht verantwortlich zu sein; aufgrund dieser Lüge beauftragte der Vermieter die Reparatur und bezahlte sie auch. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.03.11, Az. 24 U 102/10
• Der Mieter hat einen Mitbewohner angegriffen und schwer verletzt. AG München, Urteil v. 18.11.14, Az. 425 C 16113/14
• Die Mieterin behauptet gegenüber anderen Hausbewohnern wahrheitswidrig, der Vermieter habe sie sexuell belästigt. AG München, Urteil v. 19.03.15, Az. 412 C 29251/14
• Der Mieter bedroht einen anderen Mitmieter mit einer schweren Körperverletzung. AG Frankfurt am Main,  Urteil v. 26.03.15, Az. 33 C 3506/14
• Als Mietinteressent hatte der Mieter mit einer falschen Selbstauskunft über seine Bonität getäuscht. AG München, Urteil v. 30.06.15, Az. 411 C 26176/14
• Der Mieter lärmt wiederholt und nachhaltig während der Ruhezeiten trotz vorausgegangener Abmahnung. AG Köln, Urteil v. 17.07.15, Az. 224 C 394/14
• Der Mieter vermietet die Wohnung ohne Erlaubnis an „Medizintouristen“ (Patienten aus dem Ausland) für die Dauer ihrer Behandlung unter. AG München, Urteil v. 29.09.15, Az. 432 C 8687/15

Das hier aufgeführte sowie die zur Verfügung gestellte Vorlage, soll Ihnen Hilfestellung in der Formulierung geben. Beachten Sie allerdings, dass individuelle Faktoren und Daten immer an Ihre Situation angepasst und ergänzt werden müssen.

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