Hundehaltung in einer Mietwohnung

Hundehaltung in der Mietwohnung

Ein Überblick über die Rechtslage

Das Halten von Hunden, in Mietwohnungen ist ein Thema, das häufig zu Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern führt.

Das Mietrecht regelt die Hundehaltung in Mietwohnungen durch eine Kombination von Gerichtsentscheidungen und gesetzlichen Vorschriften. 

Generelles Verbot der Hundehaltung und seine Grenzen

Ein generelles Verbot der Hundehaltung in Mietverträgen ist in der Regel unzulässig. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. März 2013 (VIII ZR 168/12) stellt klar, dass ein uneingeschränktes Verbot jeglicher Tierhaltung in Mietverträgen den Mieter unangemessen benachteiligt.

Allerdings bedeutet dies nicht, dass Mieter automatisch berechtigt sind, Hunde zu halten, ohne Rücksicht auf die Interessen des Vermieters und anderer Mieter.

Interessenabwägung – Der Schlüssel zur Entscheidung

Die Entscheidung, ob ein Hund in einer Mietwohnung gehalten werden darf, hängt von einer sorgfältigen Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab. Wichtige Faktoren sind hierbei die Rasse und Größe des Hundes, das Verhalten des Tieres, die Wohnverhältnisse, sowie die persönlichen Umstände des Mieters.

In Mehrfamilienhäusern ist die Situation oft anders zu bewerten als in Einfamilienhäusern. Spezielle Fälle wie Blindenhunde oder Hunde, die aus therapeutischen Gründen benötigt werden, genießen oft eine Sonderstellung.

Genehmigung zur Hundehaltung in einer Mietwohnung durch den Vermieter

Die Genehmigung zur Hundehaltung in einer Mietwohnung durch den Vermieter sollte idealerweise schriftlich erfolgen, um Missverständnisse und rechtliche Unklarheiten zu vermeiden. Hier sind einige Schritte, die ein Vermieter unternehmen kann:

  1. Prüfung der Situation: Der Vermieter sollte die spezifische Situation in Betracht ziehen, wie zum Beispiel die Größe der Wohnung, die Anzahl der bereits vorhandenen Haustiere und die Art des Hundes (Rasse, Größe, Temperament).
  2. Einholung von Informationen: Es ist hilfreich, Informationen vom Mieter über den Hund einzuholen, wie z.B. sein Verhalten, Ausbildungsstand und gesundheitliche Aspekte.
  3. Abwägung der Interessen: Der Vermieter sollte die Interessen der anderen Mieter und Nachbarn berücksichtigen und abwägen, ob die Hundehaltung störend sein könnte.
  4. Schriftliche Vereinbarung: Die Genehmigung sollte schriftlich erfolgen und spezifische Bedingungen enthalten, wie z.B. Haftpflichtversicherung für den Hund, Regelungen zur Lärmbelästigung und Sauberkeit.
  5. Anpassung der Hausordnung: Falls nötig, sollte die Hausordnung angepasst werden, um Regelungen zur Hundehaltung, wie Leinenpflicht in gemeinschaftlichen Bereichen, zu integrieren.
  6. Kommunikation mit den Mietern: Der Vermieter sollte sicherstellen, dass alle Mieter über die Genehmigung und die damit verbundenen Regelungen informiert sind.

Durch diesen strukturierten Ansatz kann der Vermieter sicherstellen, dass die Hundehaltung in der Mietwohnung für alle Beteiligten zufriedenstellend geregelt wird.

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Musterschreiben, Vorlage - Genehmigung zur Hundehaltung in einer Mietwohnung durch den Vermieter

Video: Hundehaltung - Vermieter kündigt Mieter. Darf er das? | Tutorial

Welche Gründe erlauben dem Vermieter eine Hundehaltung durch Mieter zu verbieten

Ein Vermieter kann die Hundehaltung in einer Mietwohnung unter bestimmten Umständen verbieten, wobei konkrete und nachweisliche Gründe vorliegen müssen.

Hier sind die korrigierten und präzisierten Gründe, die ein Vermieter für ein Verbot anführen kann:

  1. Störungen für Hausbewohner und Nachbarn: Wenn die Hundehaltung zu erheblichen Störungen führt, wie etwa durch anhaltendes, lautes Bellen, das andere Mieter stört, kann der Vermieter dies als Grund für ein Verbot anführen.
  2. Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstücks: Vermieter können die Hundehaltung verbieten, wenn nachweislich eine erhöhte Abnutzung der Wohnung oder Schäden am Grundstück zu erwarten sind. Allerdings muss hierbei eine konkrete und nachweisliche Beeinträchtigung vorliegen, bloße Vermutungen reichen nicht aus.
  3. Gesundheitliche Beeinträchtigungen: Falls andere Hausbewohner schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen, wie zum Beispiel Allergien, aufgrund der Hundehaltung erfahren, kann der Vermieter die Haltung des Hundes untersagen.

Diese Gründe für ein Verbot müssen konkret und nachweislich sein. 

Der Vermieter muss bei der Entscheidung über ein Verbot eine ausführliche und faire Interessenabwägung vornehmen.

Bloße Sorgen oder Vermutungen reichen nicht aus, um ein Verbot zu rechtfertigen. Es müssen konkrete und nachweisbare Gründe vorliegen, die auf die spezifische Situation in der Mietwohnung zugeschnitten sind.

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Musterschreiben, Vorlage - Verbot zur Hundehaltung in einer Mietwohnung durch den Vermieter

Welche Gründe erlauben dem Vermieter eine Hundehaltung durch Mieter nachträglich zu verbieten

Ein nachträgliches Verbot der Hundehaltung in einer Mietwohnung kann vom Vermieter unter bestimmten Umständen ausgesprochen werden, auch wenn ursprünglich eine Erlaubnis zur Hundehaltung erteilt wurde. Hier sind einige Gründe, die ein solches nachträgliches Verbot rechtfertigen können:

  1. Veränderte Umstände: Wenn sich die Umstände in der Wohnung oder im Haus so ändern, dass die Hundehaltung nicht mehr vertretbar ist, kann der Vermieter die Erlaubnis widerrufen. Dies könnte der Fall sein, wenn bei anderen Bewohnern schwere gesundheitliche Beeinträchtigungen wie Allergien auftreten, die vorher nicht bekannt waren.

  2. Erhebliche Störungen: Ein nachträgliches Verbot kann erfolgen, wenn die Hundehaltung zu erheblichen Beeinträchtigungen anderer Mieter führt. Dazu zählen anhaltende Lärmbelästigungen (wie dauerhaftes Hundegebell), Geruchsbelästigungen oder andere erhebliche Störungen des Mietgebrauchs.

  3. Schäden oder Beeinträchtigung des Eigentums: Wenn der Hund nachweislich Schäden an der Wohnung, dem Gebäude oder dem Grundstück verursacht, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Hundehaltung zurückziehen.

  4. Nicht Einhaltung der Auflagen: Sollte die Hundehaltung unter bestimmten Bedingungen erlaubt worden sein und der Mieter hält sich nicht an diese Auflagen, kann der Vermieter die Erlaubnis widerrufen.

In allen Fällen ist es wichtig, dass der Vermieter die Entscheidung auf konkreten und nachweisbaren Gründen basiert und eine faire Interessenabwägung vornimmt. Zudem ist es üblich, dass der Vermieter den Mieter zuerst abmahnt und die Möglichkeit gibt, das Problem zu beheben, bevor ein endgültiges Verbot ausgesprochen wird.

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Musterschreiben, Vorlage - Nachträgliches Verbot zur Hundehaltung in einer Mietwohnung durch den Vermieter

Regelungen zur Haltung von Kampfhunden in Mietwohnungen

Besondere Vorschriften für bestimmte Hunderassen

Bei der Haltung von Kampfhunden in Mietwohnungen gelten spezielle Bestimmungen. Rassen, die als Kampfhunde gelten, können von Vermietern grundsätzlich abgelehnt werden, ohne dass eine umfassende Interessenabwägung notwendig ist. Beispielsweise können Hunde aufgrund ihrer Größe und des potentiellen Gefährdungspotenzials in der Regel abgelehnt werden. Bei der Entscheidungsfindung sollten auch die Bedürfnisse des Tieres berücksichtigt werden.

Umgang mit großen Hunden in Mietwohnungen

In einem Mehrfamilienhaus ist es einfacher, die Haltung großer Hunde abzulehnen als die kleinerer Hunde. Dies hängt mit dem sozialen Gefüge des Hauses zusammen. Die Bedürfnisse und Ängste der Mitbewohner, insbesondere die Befürchtungen in Bezug auf große Hunderassen wie American Staffordshire Terrier, müssen bei der Entscheidung einbezogen werden.

Sonderfall: Alleinstehende Einfamilienhäuser

In einem isoliert stehenden Einfamilienhaus sind die Auswirkungen auf Nachbarn weniger relevant, weshalb dem Mieter in der Regel die Haltung eines Wachhundes gestattet werden muss. In solchen Fällen ist die Interaktion mit Nachbarn und anderen Mietern weniger ein Problem, sodass größere Freiheiten bei der Tierhaltung bestehen können.

Die richtigen Maßnahmen für Vermieter bei einer unerlaubten Hundehaltung durch den Mieter

Als Vermieter, der mit einer unerlaubten Hundehaltung durch den Mieter konfrontiert ist, gibt es verschiedene Schritte, die unternommen werden können, um die Situation zu handhaben:

  1. Direkte Kommunikation: Zunächst sollte der Mieter direkt angesprochen und auf die Situation aufmerksam gemacht werden. Es kann sein, dass dem Mieter die Umstände nicht bewusst sind oder dass es sich um eine vorübergehende Pflege des Hundes handelt. Oft ist eine einvernehmliche Lösung möglich.
  2. Abmahnung: Ist im Mietvertrag ein Tierverbot festgehalten und der Mieter hält sich nicht daran, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Diese sollte schriftlich erfolgen und den Mieter auffordern, die Haltung des Tieres zu unterlassen. Die Abmahnung sollte möglichst konkret formuliert sein und falls zutreffend, konkrete Vorfälle beinhalten, wie z.B. Lärmbelästigung durch den Hund.
  3. Unterlassungsklage und fristlose Kündigung: Ignoriert der Mieter die Abmahnung, kann der Vermieter gerichtlich eine Unterlassungsklage einreichen oder eine fristlose Kündigung aussprechen. Eine fristlose Kündigung setzt voraus, dass die Hundehaltung eine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt, dass ein Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Beispielsweise könnte dies der Fall sein bei einem aggressiven, gefährlichen Hund oder bei schwerwiegenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen eines Hausbewohners durch die Hundehaltung.
  4. Schadensersatz: Der Vermieter hat außerdem einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Hundehalter für entstandene Schäden, die durch den Hund verursacht wurden, wie besondere Reinigungskosten, Reparaturkosten oder entgangene Mieteinnahmen.

Es ist wichtig, dass der Vermieter bei allen Schritten abwägt, was gegen und was für die Tierhaltung spricht, und sich auf überwiegende Interessen stützt, die gegen die Tierhaltung sprechen. Nur dann kann der Vermieter die Erlaubnis zur Tierhaltung versagen oder eine bereits erlaubte Tierhaltung widerrufen.

Fristlose Kündigung bei unerlaubter Hundehaltung

Option der Kündigung für Vermieter

Viele Vermieter bevorzugen eine Kündigung gegenüber einer gerichtlichen Unterlassungsklage, wenn sich kein Kompromiss mit dem Mieter finden lässt und eine Abmahnung zur Beendigung einer unerlaubten Hundehaltung nicht ausreicht.

Kündigungsgrund: Unerlaubte Hundehaltung

Die Haltung eines Hundes ohne erforderliche Erlaubnis stellt einen wichtigen Grund für eine Kündigung dar. Vermieter haben die Möglichkeit, entweder eine ordentliche oder eine außerordentliche, sprich fristlose Kündigung auszusprechen. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 BGB ist, dass die Hundehaltung eine gravierende Vertragsverletzung darstellt, die das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. Beispiele für solch schwerwiegende Fälle sind aggressive, gefährliche Hunde oder erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen von Hausbewohnern durch die Hundehaltung.

Besondere Fälle – Therapie- und Blindenhunde

Therapie- und Blindenhunde genießen in der Regel besonderen Schutz. Ihre Haltung kann vom Vermieter kaum verboten werden, da sie spezifische Bedürfnisse erfüllen und oft als notwendig angesehen werden.

https://www.mietrecht.org/tierhaltung/hund-mietwohnung-ohne-erlaubnis/